よくある質問(売る編)

売却について 離婚をすることになったのですが・・・
共有名義になっているか否か、住宅ローンの債務者は誰か、売却に関しての同意があるか等、様々な
問題が出てくるかと思われます。過去の例では、慰謝料に充てたいというお話もありました。
デリケートであり、複雑になる可能性もあるお話です。信頼できる不動産会社に相談することをおすすめいたします。もちろん弊社でもご相談承ります。

売却について ローンの支払いが困難な状況です。どうしたらいいですか?
まずは一刻も早くご相談ください。最近はこの手の相談が非常に多いです。
債務整理をするか、一時的になら銀行と相談して金利だけ払うようにすることも可能ですが、一般的に第1段階の方法としては、任意売却というものがございます。
この場合、相場に近い価格で売却することができるので、残債をできるだけ少なくすることが可能になります。その後の残債は債権者との交渉により、少額にして無理せず返済することができるようになります。但し、現在の状況を詳しくお話しいただくことで、より最適な方法を提案できる場合もあります。

売却について 一戸建を売ろうかと思い不動産業者に相談していたところ、2ヶ月経っても買い手がない状態が続いています。担当の方は、すこし値段を下げないと買い手がないとおっしゃっているのですが、不動産を売るときってこういったものでしょうか?
弊社によく寄せられるご相談です。
まずは、「そもそも売出し価格が適正価格であったのかどうか」です。
売主様のご希望だったり、不動産業者が売却物件の媒介契約をしたいが為の高い価格設定だったり、
その時々の市場性やタイミング等、いろいろな要因が考えられるので一概には言えませんが、再度振り返ってみることをおすすめします。
確かに売却価格は、当初高く設定されるケースが多いです。また、適正価格は変動する場合もあります。
考えてみて、それでも納得がいかないのであれば、依頼する業者さんを変えることをおすすめします。

売却について 売却した時の固定資産税・都市計画税ってどうなるの?
決済・お引渡しの時に、日割計算にて精算します。
その年の1月1日時点での所有者(売主様)に支払い義務があり、4月中旬に届く納付書でのお支払は売主様となりますが、お引渡し日を境に日割計算をし、お引き渡し日以降の分を売買代金と一緒に買主様から売主様に支払うことになります。

売却について 売却した場合、確定申告は必要ですか?
必要です。
不動産を売却したときに利益が生じた場合は、譲渡所得となるため譲渡所得税がかかります。
単純計算で、「売った時の価格−買った時の価格=マイナス」であれば、損失だから確定申告は必要ないだろうと考えてしまいがちですが、実際は減価償却費を差し引いた金額が所得価格(買った時の価格)となるので、利益が生じて納税が必要になることもあります。
ただし、マイホームを売却した場合には、3,000万円まで特別控除が認められているので、ほとんどのケースで税金はかかりません。また、5年を超える長期所有のマイホームを売却した場合で損失が出たときには、他の所得(給与所得等)と損益通算することができます。これにより所得税を減税することができます。各々一定の条件はありますが、税金を取られると決まっているわけではないので確定申告はしましょう。

売却について 権利書が見当たりません。どうしたらいいですか?
権利書は再発行できません。
信頼できる相手との売買なら、買主様の承諾を得た上で事前通知制度を利用する方法もありますが、
通常の売買においては危険が生じるので利用できません。
別途費用はかかりますが、売買の際に同時に司法書士に依頼するのが通常です。
弊社が提携している、信頼のおける司法書士をご紹介いたしますのでご安心ください。


査定について どうやって査定するのですか?
机上査定・訪問査定の2通りがあります。
【机上審査】の基本は、近隣の現在・過去の売却事例を参考にし、価格をご提案致します。
この場合、後に訪問査定をさせて頂いたときに、「査定価格が適正ではない」となることがあります。
【訪問査定】の場合は、机上査定に加え、室内など詳しい現地の目視と、居住者様や所有者様から現状の聞き取り調査をした上で、適正価格をご提案致します。


査定について 住宅査定の際、家の中は見るのですか?
基本的に見させて頂きます。
室内の状態も査定価格に大きく影響しますので、売却することが決定した場合は、必ず拝見させて頂きます。売却のためのステップだと思ってください。

査定について 査定にかかる時間はどれくらいですか?
状況にもよりますが、60分程度のお時間を頂けると幸いです。
ご売却相談の内容にもよりますが、現在の不動産の状況、ご売却の流れ、近隣事例のご説明等、大切な不動産のご売却ですので、しっかりお話させて頂きたいと考えております。
もちろん、20〜30分程度で終わらせることも可能ですので、ご都合をお知らせください。

査定について 査定価格と売却価格は違うのですか?
不動産の価格には、査定価格、売却価格、成約価格、適正価格の4つがあります。
【査定価格】過去の事例をもとに、市場動向を考慮の上、3ヶ月以内で売却可能と思われる価格
【売却価格(販売価格)】売主様の希望する価格を考慮し、不動産業者と相談のうえ、両者で決めた価格
【成約価格】実際に売買契約を交わす価格
【適正価格】過去の事例や不動産の現状を考慮に入れ、適当と思われる価格

査定価格を提示する際には、上限と下限を提示し、その範囲で売り出しするのが通常です。
なので、それぞれの価格が必ずしも一致するとは限りません。


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